Representantforslag om å endre utlånsforskriften for å hjelpe flere førstegangskjøpere inn på boligmarkedet

Mange førstegangskjøpere sliter med å få kjøpt sin første bolig. Ifølge ferske tall fra Norsk Eiendomsmeglingforbund, Ambita og Samfunnsøkonomiske Analyse er det aldri registrert færre førstegangskjøpere enn i 2023. I 2023 ble det registrert 47 231 førstegangskjøpere. Til sammenligning ble det registrert 52 411 førstegangskjøpere i 2008, til tross for at det var 813 032 færre innbyggere i Norge i 2008. Andelen førstegangskjøpere i befolkningen har falt markant. Aller sterkest er fallet i Oslo, hvor andelen førstegangskjøpere har gått ned fra 5,75 pst. i 2008 til 3,76 pst. i 2023.

Den såkalte sykepleierindeksen viser at enslige førstegangskjøpere, bl.a. på bakgrunn av kravene i utlånsforskriften, kun har mulighet til å kjøpe 17 pst. av boligene som ble solgt i Norge i 2022. Tilsvarende tall for 2010 var 39 pst.

Etter forslagsstillernes syn er det ingen tvil om at den største utfordringen for førstegangskjøpere er mangel på boliger og boligbygging, spesielt i pressområder. Den gjeldende utlånsforskriften bidrar også til unødvendig å stenge flere førstegangskjøpere med god betjeningsevne ute fra boligmarkedet.

Utlånsforskriften regulerer hvor mye bankene kan låne ut, bl.a. basert på betjeningsevne og krav til egenkapital. Forskriften er midlertidig, men har blitt fornyet og justert jevnlig siden den først ble innført som en ren boliglånsforskrift i 2015. Den gjeldende forskriften utløper i utgangspunktet 31. desember 2024, med mindre den blir forlenget og eventuelt endret.

Dagens forskrift stiller følgende hovedkrav knyttet til boliglån.

• Maksimal gjeldsgrad (inkludert annen type gjeld) er 5 ganger brutto inntekt (+ eventuell barnetrygd og leieinntekter).

• Maksimal belåning er 85 pst. av kjøpesum, eller tilsvarende 15 pst. egenandel.

• Låntaker skal tåle en renteoppgang på 3 pst., men minst 7 prosents rente.

Bankene har imidlertid en fleksibilitetskvote hvor 10 pst. av alle utlån kan gis til låntakere som bryter med et eller flere av kravene over. I Oslo er kvoten på 8 pst.

Reelt sett er denne kvoten betydelig lavere fordi kvoten gjelder per kvartal og ikke per år, og bankene må ha en buffer og etterspørsel etter lån har til dels store sesongvariasjoner. Den reelle fleksibilitetskvoten er derfor ca. 7,5 pst. utenfor Oslo og 5,5 pst. i Oslo ifølge Finanstilsynets undersøkelse om finansforetakenes bruk av fleksibilitetskvotene i utlånsforskriften 4. kvartal 2023.

Selv om bankene bruker en forholdsmessig stor andel av sin fleksibilitetskvote på førstegangskjøpere (28 pst. i 2022), er det mange som får avslag på lån fordi de ikke oppfyller kravet til egenandel. I tillegg er fleksibilitetskvoten lavere der presset er størst, i Oslo, og fordi bankene reelt sett ikke har mulighet til å utnytte fleksibiliteten fullt ut.

Dette innrømmer også regjeringen – i hvert fall indirekte – i den nylig framlagte boligmeldingen Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet, Meld. St. 13 (2023–2024). I meldingen skriver regjeringen bl.a:

«Situasjonen både i Oslo, andre pressområde og i distrikta tilseier at vi må gjere meir for at fleire kan eige bustad, og regjeringa har fleire forslag. Regjeringa vil blant anna opne for forsøk med startlånet, òg for unge og førstegongsetablerarar. Forsøket skal bidra til at fleire får kjøpt seg ein stad å bu tidlegare enn dei elles ville ha gjort. Basert på erfaringane med forsøket, vil regjeringa vurdere ei permanent endring som gjer at fleire kan få startlån.»

I realiteten sier regjeringen at utlånsforskriften unødvendig hindrer flere førstegangsetablerere med betjeningsevne å komme inn på boligmarkedet, men at forskriften gjerne kan omgås dersom en er så heldig at man får tilleggslån fra det offentlige gjennom egne låneordninger som startlån m.m. Tilleggslån fra andre finansinstitusjoner er derimot ikke aktuelt.

Forslagsstillerne synes det er utmerket at regjeringen vil teste ut om flere kan komme inn under startlånsordningen, herunder førstegangsetablerere, men vil påpeke at et langt mer målrettet tiltak for å hjelpe flere førstegangsetablerere inn på boligmarkedet er å redusere kravet til egenkapital og samtidig øke bankenes fleksibilitetskvote, spesielt der presset er størst og antall førstegangskjøpere er færrest. De fleste av dem som får avslag på lån av førstegangsetablerere, får det fordi de ikke klarer egenkapitalkravet, selv om de har god betjeningsevne og oppfyller de øvrige kravene i forskriften. De fleste førstegangsetablerere som klarer egenkapitalkravet har ikke spart til dette selv, men får hjelp av foreldre eller besteforeldre. Tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB) fra 2015 viser at nesten halvparten av boligkjøpere under 30 år fikk en eller annen form for økonomisk hjelp fra foreldre. Det er grunn til å tro at dette tallet i hvert fall ikke er noe lavere i dag.

For å illustrere hvordan dagens krav slår ut, viser forslagsstillerne til at det på finn.no ligger til salgs en 60 kvadratmeter stor toroms-leilighet på Romsås i bydel Grorud i Oslo til 2,8 mill. kroner. Samtidig har leiligheten også en fellesgjeld på 650 000 kroner som skal medregnes når egenkapitalkrav m.m. skal beregnes.

For denne leiligheten vil det med dagens utlånsforskrift være et krav til egenkapital på 517 500 kroner. Det er krevende for mange førstegangsetablerene – som ikke har mulighet til hjelp fra foreldre eller andre familiemedlemmer – å spare en slik sum. Spesielt om man samtidig betaler høy leie for å bo i en annen bolig.

Dersom man tar utgangspunkt i en førstegangsetablerer med en inntekt på 600 000 kroner, vil vedkommende ha god betjeningsevne til å håndtere et lån på f.eks. 2,7 mill. kroner, eller tilsvarende en egenandel på ca. 5 pst, i tillegg til felleskostnader knyttet til bl.a. fellesgjeld.

Med 30 års nedbetalingstid og en rente på 5 pst. er den månedlige kostnaden på litt over 14 000 kroner. Det er mindre enn det koster å leie en tilsvarende leilighet i samme bydel, som ifølge finn.no ligger på lag 17 000 kroner i måneden. Nå kommer det felleskostnader på 6 000 kroner per måned på toppen ved dette tenkte boligkjøpet, men poenget er at svært mange klarer å betjene en slik gjeld. Med en årsinntekt på 600 000 kroner vil en tenkt kjøper ha en netto utbetalt lønn etter skatt (med fradrag av renteutgifter) på ca. 40 000 kroner per måned, og vil da ha 20 000 kroner til andre utgifter per måned. Det er også verd å påpeke at fordi fellesgjeld skal regnes inn i samlet gjeld, vil denne tenkte personen heller ikke oppfylle kravet til maksimal gjeldsgrad og vil være avhengig av bankenes bruk av fleksibilitetskvote, selv om vedkommende altså har god betjeningsevne.

Selv om problemet med stadig færre førstegangskjøpere er sammensatt og stort, kan endringer i låneforskriften bety at flere førstegangskjøpere får mulighet til å komme inn på boligmarkedet. De mest nærliggende grepene etter forslagsstillernes syn er å redusere egenkapitalkravet for førstegangskjøpere og øke fleksibilitetskvoten i Oslo.

Forslagsstillerne anerkjenner at utlånsforskriften både kan bidra til økonomisk stabilitet og til å dempe prispresset. Samtidig viser forslagsstillerne til at det er om lag 11 europeiske land som har en eller annen form for utlånsregulering (Finanstilsynet, oktober 2022), og at flere av disse har egne og lavere krav til egenkapital for førstegangsetablerere eller unge under en viss alder. Dette har så langt forslagsstillerne er kjent med ikke bidratt til nevneverdige negative konsekvenser verken hva gjelder prispress eller økonomisk ustabilitet.

Finland har 5 pst. egenkapitalkrav for førstegangsetablerere, mot 15 pst. for øvrige. Irland og Tsjekkia har 10 pst., mot 20 for øvrige, mens Island har 15 pst. for førstegangsetablerere mot 20 for øvrige. Danmark har på sin side 5 pst. for alle, mens Sverige ikke har en regulering, men et allment råd om 15 pst. egenkapital (men lar bankene selv bestemme).

I dokumentet fremmes følgende forslag:

• Stortinget ber regjeringen endre forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften) slik at maksimal belåningsgrad for førstegangskjøpere settes til 95 pst.

• Stortinget ber regjeringen endre forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften) slik at bankenes særskilte fleksibilitetskvote for Oslo oppheves og at det blir en felles nasjonal kvote på 10 pst.»

Det vises til dokumentet for nærmere redegjørelse for forslagene.

Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Eigil Knutsen, lederen Tuva Moflag, Tellef Inge Mørland, Nils Kristen Sandtrøen, Maria Aasen-Svensrud og Rigmor Aasrud, fra Høyre, Tina Bru, Mahmoud Farahmand, Heidi Nordby Lunde og Helge Orten, fra Senterpartiet, Kjerstin Wøyen Funderud, Ole André Myhrvold og Per Martin Sandtrøen, fra Fremskrittspartiet, Hans Andreas Limi og Roy Steffensen, fra Sosialistisk Venstreparti, Kari Elisabeth Kaski, fra Rødt, Marie Sneve Martinussen, fra Venstre, Sveinung Rotevatn, fra Miljøpartiet De Grønne, Lan Marie Nguyen Berg, og fra Kristelig Folkeparti, Kjell Ingolf Ropstad, viser til finansministerens uttalelse om saken, jf. vedlagte brev av 25. april 2024.

Komiteen viser til departementets utfyllende svar om rammene for bankenes boliglånspraksis, herunder om den pågående evalueringen og nærmere om krav og fleksibilitetskvoter.

Komiteen viser til at Finansdepartementet siden sommeren 2015 har satt rammer for bankenes boliglånspraksis i forskrift. Reglene skal bidra til finansiell stabilitet gjennom å forebygge finansiell sårbarhet i husholdninger og finansforetak. Siden 2021 har regler om bankenes utlånspraksis vært samlet i utlånsforskriften.

Komiteen støtter forslagsstillerne i vurderingen av at en av de største utfordringene for boligkjøpere er mangel på boliger og boligbygging, spesielt i pressområder. Komiteen er videre enig i at dette i særlig grad kan være en utfordring for unge boligkjøpere og førstegangsetablerere, noe også Sykepleierindeksen viser.

Komiteen viser til at utlånsforskriften regulerer hvor mye bankene kan låne ut. For å bidra til husholdningenes motstandsdyktighet ved et boligprisfall, er det en grense for hvor stort boliglånet kan være i forhold til boligens verdi (belåningsgrad).

Komiteens flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet, viser til at kravet om at låntakeren skal ha en viss mengde egenkapital, reduserer risikoen for at låntakeren havner i en situasjon der et fall i boligprisene gjør at boliglånet overstiger verdien av boligen.

Flertallet viser videre til at bankene hvert kvartal kan innvilge en viss andel lån som ikke oppfyller alle kravene i utlånsforskriften (fleksibilitetskvoter).

Et annet flertall, alle unntatt medlemmene fra Fremskrittspartiet og Venstre, viser til at dette er til forskjell fra for eksempel Finland eller Island, der utlånsreguleringen ikke åpner for at bankene kan fravike kravene om maksimal belåningsgrad. Dette flertallet mener at fleksibilitetskvoten forener hensynet til finansiell stabilitet og muligheten for at bankene gjennom sitt bankhåndverk gjør egne vurderinger i enkelte tilfeller der kunden ikke oppfyller alle kravene i forskriften, herunder unge og førstegangsetablerere.

Dette flertallet viser til at fleksibilitetskvotene benyttes av bankene i varierende grad, men at de overordnet ikke benyttes fullt ut. Dette flertallet viser videre til at man i Oslo har en egen, lavere kvote enn i resten av landet, for å begrense risikoen for at kvotene kan bidra til forsterket prisvekst i området, gjennom at banker kan velge å bruke større deler av sin fleksibilitetskvote i Oslo. Dette flertallet viser til at Finanstilsynet har fått i oppdrag å vurdere hvordan den regionale differensieringen i forskriften har fungert.

Dette flertallet viser til at generelle fleksibilitetskvoter sikrer at ansvaret for kredittvurderingene fortsatt ligger hos bankene. Finanstilsynets årlige boliglånsundersøkelser viser at en betydelig andel av lånene som er gitt ved bruk av fleksibilitetskvotene, gis til låntakere under 35 år.

Dette flertallet viser til at reglene om bankenes utlånspraksis evalueres jevnlig, og at Finanstilsynet nå jobber med et oppdrag fra departementet om å evaluere forskriften og å gi råd om hvordan innretningen av forskriften bør være etter 31. desember 2024, når gjeldende forskrift utløper. Dette flertallet viser videre til at regjeringen har signalisert at vurderingen vil bli sendt på høring.

Dette flertallet imøteser evalueringen og ber departementet i den fremtidige innretningen av utlånsforskriften legge vekt på hensynet til førstegangskjøpere av bolig. Dette flertallet støtter departementet i at det vil være uheldig at det legges føringer for utformingen av enkelte elementer i forskriften før Finanstilsynets råd foreligger og har vært gjenstand for høring.

Dette flertallet tilrår at representantforslaget ikke vedtas.

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser til at utlånsforskriften skal bidra til en mer bærekraftig utvikling i boliglånsmarkedet. Forskriften fungerte etter hensikten i situasjonen den ble etablert, men er nå for lite fleksibel for unge mennesker med betjeningsevne. Disse medlemmer viser til at egenandelskravet er urettferdig fordi det skaper et boligklasseskille, der barn med foreldre som har vært med på prisveksten i f.eks. Oslo, har råd til å kjøpe bolig, mens andre må leie.

Disse medlemmer viser videre til at situasjonen i bolig- og utlåns-/rentemarkedet i dag er en helt annen enn da forskriften ble innført. Finansavtaleloven er endret flere ganger, ikke minst da det ble innført nye bestemmelser om forklaringsplikt, kredittvurdering og avslagsplikt i finansavtaleloven §§ 5-1 til 5-5 og sanksjonsbestemmelser mot kredittgiver ved overtredelse i samme lov kapittel 7. Det må legges til grunn at denne skjerpingen av bankenes ansvar for innvilgelse av lån også tilsier at bankene selv er bedre rustet til å ivareta kredittvurderingen av den enkelte kunde. Disse medlemmer mener bankene fullt ut er i stand til å vurdere låntakernes evne til å betjene sine lån og at forskriften ikke lengre tjener hensikten og bør fjernes.

Disse medlemmer støtter de forslag som fremmes i representantforslaget, ettersom disse representerer en hensiktsmessig justering frem til utlånsforskriften etter disse medlemmers syn bør avvikles fra 1. januar 2025.

Komiteens medlem fra Venstre viser til representantforslaget og de argumentene som der framføres for å endre utlånsforskriften for å hjelpe flere førstegangskjøpere inn på boligmarkedet. Som det fremgår av representantforslaget, har stadig flere førstegangskjøpere problemer med å komme seg inn i boligmarkedet. Det har ikke vært registrert færre førstegangskjøpere enn hva tilfellet var i 2023. Det skyldes hovedsakelig at det er mangel på boliger og boligbygging, spesielt i de største byene, men også bestemmelsene i utlånsforskriften, og da først og fremst kravet om 15 pst. egenkapital for å få lån.

Som det også er vist til i representantforslaget, er det nettopp dette kravet som hindrer mange fra å få boliglån, selv om disse låntakerne ikke har problemer med å betjene et lån innenfor de øvrige kravene i forskriften. Resultatet er at flere skyves over i et stadig mer krevende leiemarked, der prisstigningen de siste årene har vært urovekkende, med det resultat at det blir svært krevende å spare opp nødvendig egenkapital. Dette igjen medfører et helt unødig klasseskille mellom de som har foreldre eller andre familiemedlemmer som kan bidra til egenkapital, og de som ikke har det. Tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at mer enn halvparten av unge boligkjøpere under 30 år får økonomisk hjelp fra foreldre i forbindelse med boligkjøp.

Dette medlem viser videre til at regjeringen og regjeringspartiene selv stadig lanserer nye statlige låneordninger som skal hjelpe unge inn på boligmarkedet, men som samtidig bryter med intensjonene i utlånsforskriften knyttet til nettopp egenkapitalkravet. Det seneste eksempelet er i den nylig framlagte boligmeldingen Ein heilskapleg og aktiv bustadpolitikk for heile landet, Meld. St. 13 (2023–2024), der regjeringen varsler at ordningen med startlån gjennom Husbanken skal endres slik at unge i etableringsfasen/førstegangskjøpere også skal kunne få slike lån. Det framstår på denne bakgrunn som rimelig ulogisk å være for et fortsatt svært høyt egenkapitalkrav for førstegangskjøpere, men samtidig tilby statlig lån for å omgå det samme kravet.

Dette medlem viser til at utlånsforskriften i utgangspunktet er midlertidig og skal gjelde fram til 31. desember 2024. Det er imidlertid lite eller ingenting som tyder på at regjeringen har som hensikt å avskaffe forskriften etter dette tidspunkt, ettersom departementet har bedt Finanstilsynet om råd om innretningen av forskriften etter 31. desember 2024. Basert på tidligere erfaringer innebærer det med stor sannsynlighet at Finanstilsynet vil foreslå ytterligere innstramminger. Dette medlem vil peke på at det ikke er noen formelle hindre for at regjeringen kan endre utlånsforskriften når den selv måtte ønske, og at det at forskriften i utgangspunktet gjelder ut året, ikke er et selvstendig argument for ikke å endre denne nå.

Dette medlem har for øvrig med interesse merket seg at statsråd Tonje Brenna som leder av Arbeiderpartiets programkomité, sammen med AUFs leder Astrid Hoem, nettopp har lansert forslag om å redusere egenkapitalkravet i utlånsforskriften for førstegangskjøpere som et av partiets løsninger for å hjelpe flere unge inn på boligmarkedet.

Selv om utfordringene med stadig færre førstegangskjøpere i boligmarkedet er sammensatt og stort, kan endringer i utlånsforskriften bety at flere førstegangskjøpere får mulighet til å komme inn på boligmarkedet. De mest målrettede og ubyråkratiske grepene – å redusere egenkapitalkravet for førstegangskjøpere og øke fleksibilitetskvoten i Oslo – kan gjøres umiddelbart dersom det er politisk vilje.

Dette medlem fremmer på denne bakgrunn følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen snarest endre forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften) slik at maksimal belåningsgrad for førstegangskjøpere settes til 95 pst.»

«Stortinget ber regjeringen snarest endre forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften) slik at bankenes særskilte fleksibilitetskvote for Oslo oppheves og at det blir en felles nasjonal kvote på 10 pst.»