Representantforslag om demokratisk kontroll med kortidsutleie av bolig

Leiemarkedet er under press. I 2022–2023 steg leieprisene for bolig i Norge med hele 15,2 pst. Det er nesten like mye som i hele perioden fra 2013 til 2021 (15,8 pst.), ifølge Eiendom Norge.

Samtidig er korttidsutleie av boliger, blant annet gjennom det såkalte plattformselskapet Airbnb, på frammarsj. Denne sommeren har det vært en rekke artikler og reportasjer om at korttidsutleie brer om seg i typiske turistområder, både i byer og i distriktene. Én bolig ekstra som brukes til korttidsutleie, betyr én mindre bolig tilgjengelig i det ordinære leie- eller eiemarkedet. Korttidsutleie i turistområder kan være svært lønnsomt. Dermed risikerer man at korttidsutleie bidrar både til prispress og til å fortrenge andre typer leietagere. Man risikerer også at hele nabolag eller kommuner blir dominert av korttidsutleie på en slik måte at det over tid fortrenger befolkningen.

I 2019 ble eierseksjonsloven endret, jf. Prop. 36 L (2018–2019). Korttidsutleie i boliger omfattet av denne, ble begrenset til inntil 90 dager i året. I borettslag gjelder egne og strengere regler. For selveide boliger som ikke er del av et sameie, finnes ingen slik grense. I mange norske turistområder vil imidlertid en stor del av korttidsutleien typisk skje i boliger som ikke er omfattet av loven. Men de samme argumentene mot utstrakt korttidsutleie som gjelder på sameienivå, gjelder også på strøks- og kommunenivå.

Om eierseksjonsloven

Stortinget har tidligere anerkjent problemene korttidsleie innebærer. Da eierseksjonsloven ble endret i 2019 og dagens grense på maksimalt 90 dager innført, het det fra en enstemmig kommunal- og forvaltningskomité i Innst. 215 L (2018–2019):

«Komiteen viser til at boligseksjoner skal brukes til å bo i. Å drive utleie vil i utgangspunktet være innenfor boligformålet, men dersom utleien blir for intens, kan det få karakter av å være hotellvirksomhet. Slik intens utleie kan bidra til utrygge bomiljø og større slitasje i sameiene. Formålet med proposisjonen er å begrense de negative konsekvensene korttidsutleie kan føre med seg. Derfor foreslår regjeringen å regulere adgangen til korttidsutleie av eierseksjoner.»

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti gikk imidlertid lenger:

«Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Sosialistisk Venstreparti viser til at regjeringen foreslår en hovedregel om at det er tillatt å drive med korttidsutleie 90 dager i løpet av et år. Disse medlemmer viser til at flere av høringsinstansene mener at hovedregelen bør være 60 dager. Disse medlemmer støtter dette.»

Komiteens medlemmer fra Senterpartiet påpekte det samme:

«Disse medlemmer mener i likhet med noen av høringsinstansene at maksimalt 60 dager korttidsuttleie per år i eierseksjoner er tilstrekkelig. Dette skyldes at belastningen for naboene anses som mer rimelig dersom korttidsutleie begrenses mer enn hva som foreslås i proposisjonen.»

Utviklingen i årene siden loven ble endret, viser at det er både riktig og nødvendig å sette grensen til 60 i stedet for 90 dager.

Det er samtidig et problem at det ikke er straffbart å bryte denne lovbestemmelsen. For utleiere som spekulerer i å ikke følge lovens grense, finnes det ikke noe ris bak speilet. Å innføre straffebestemmelser, for eksempel forelegg, vil øke sannsynligheten for at loven følges.

Om registrerings- og rapporteringsplikt

Det er et stort problem at det ikke finnes tilgjengelig statistikk for korttidsutleie. I dag er det bare Skatteetaten som samler inn data for korttidsutleie, men da bare av skattemessige årsaker. Opplysningene er underlagt taushetsplikt. Det gjør at den offentlige debatten i stedet blir dominert av påstander, som i ulik grad er kvalifiserte.

Dette går inn i et mønster hvor sentrale data for sammensetning og bruk av boligmassen rett og slett ikke finnes. Det er ikke mulig å svare på hvor mange ordinære boliger som står tomme, hvor mange som benyttes som sekundærbolig, eller hvor mange som benyttes til ulike former for korttidsutleie. Da er det også vanskelig å utforme god og treffsikker politikk.

Finansdepartementet har på høring et forslag om plikt for digitale plattformer som formidler blant annet utleie av boliger, til å rapportere inn data til skattemyndighetene. Selv om dette allerede er data Skatteetaten i teorien samler inn, vil en slik rapporteringsplikt bedre den skattemessige siden av korttidsutleie. Det løser imidlertid ikke samfunnets behov for å ha gode data som grunnlag for en opplyst debatt om spørsmålet.

En registrerings- og rapporteringsplikt for korttidsutleie av privatboliger er også et svar på andre problemstillinger, ikke minst knyttet til tilsyn, sikkerhet og brannvern. I dag vet for eksempel ikke brannvesenet lokalt hvilke boliger som er langtidsutleid, og hvilke som primært benyttes til korttidsutleie. Det er dermed ikke mulig å målrette kontroller mot boliger benyttet til korttidsutleie.

EU har nylig besluttet å innføre en minstestandard for registrering og statistikkføring rundt korttidsutleie, som del av det felles svaret på hvordan en skal møte problemene utstrakt korttidsutleie fører med seg. Det er ingen grunn til at ikke Norge skal gjøre det samme.

Om lokalt selvstyre

Turistifisering av boligområder er ikke en unik problemstilling for Norge. I mange europeiske byer og stater er det innført begrensninger som likner den norske 90-dagersgrensen, men for alle typer boliger. Flere steder er det offentlig debatt om forslag om å innskrenke ytterligere. Barcelona har tidligere innført registreringsplikt for korttidsutleie. Storbyen lanserte sommeren 2024 en plan om å fase ut all korttidsutleie til turister innen 2029. Amsterdam har siden 2021 hatt en øvre grense på 30 dager samt lokal registreringsplikt for slike utleiere.

Norge har en lang tradisjon for lokalt selvstyre og stort lokalt handlingsrom. Lokalpolitikerne og lokalsamfunnene vet best selv hvor skoen trykker. Justert for folketall og størrelse på bykjernen er turistmengden i for eksempel Bergen sammenliknbar med antall besøkende i store europeiske turistbyer, men uten at bystyret har virkemidler til å regulere korttidsutleie. Det er det på tide å gjøre noe med.

Den såkalte bopliktordningen finnes fra før. Den er mer omfattende og inngripende enn en eventuell regulering av korttidsutleie. Innføring av boplikt i kommuner løser dessuten bare delvis problemene rundt utstrakt korttidsutleie. Det er derfor fornuftig å gi kommunene et nytt og mindre inngripende virkemiddel, som målrettet og ubyråkratisk kan regulere korttidsutleie der lokalsamfunn og kommunestyrer opplever at det er behov for det.

I dokumentet fremmes følgende forslag:

• Stortinget ber regjeringen utrede og komme tilbake til Stortinget med forslag som gir kommuner myndighet til selv å innføre begrensninger på korttidsutleie av bolig.

• Stortinget ber regjeringen innføre et system for registrering og innhenting av data fra alle som driver korttidsutleie, samt gjøre aggregert statistikk tilgjengelig for offentligheten.

• Stortinget ber regjeringen fremme forslag om å endre eierseksjonsloven § 24 slik at korttidsutleie i sameier bare tillates i inntil 60 dager i året.

• Stortinget ber regjeringen fremme forslag om å innføre straffereaksjoner for brudd på eierseksjonsloven § 24.»

Det vises til dokumentet for nærmere redegjørelse for forslagene.

Sakens dokumenter er tilgjengelige på sakssiden på stortinget.no.

Komiteen har i brev av 9. oktober 2024 til Kommunal- og distriktsdepartementet ved statsråd Erling Sande bedt om en vurdering av forslaget. Statsrådens uttalelse følger av vedlagte brev av 24. oktober 2024. Komiteen inviterte til skriftlig høring i saken og mottok fire høringsinnspill. Høringsinnspillene er sammen med sakens dokumenter tilgjengeliggjort på sakens side på stortinget.no.

Komiteen, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Lise Christoffersen, Siri Gåsemyr Staalesen og Terje Sørvik, fra Høyre, Kari Sofie Bjørnsen og Mudassar Kapur, fra Senterpartiet, Heidi Greni og Kathrine Kleveland, fra Fremskrittspartiet, Per-Willy Amundsen og fung. leder Erlend Wiborg, fra Sosialistisk Venstreparti, Birgit Oline Kjerstad, og fra Rødt, Tobias Drevland Lund, viser til Representantforslag 6 S (2024–2025) fra stortingsrepresentantene Tobias Drevland Lund, Sofie Marhaug, Hege Bae Nyholt og Seher Aydar om demokratisk kontroll med korttidsutleie av bolig. Komiteen viser til at det i representantforslaget fremmes fire forslag.

Komiteen viser til at det har blitt gjennomført en skriftlig høring i saken, og at det har kommet inn fire høringssvar.

Komiteens medlemmer fra Arbeiderpartiet og Senterpartiet viser til statsrådens svarbrev.

Disse medlemmer er opptatt av å finne gode løsninger for å dempe presset som er på leiemarkedet i dag. Disse medlemmer vil finne løsninger på dette som balanserer hensynet til både leietakere, utleiere, lokalbefolkningen og kommunene.

Disse medlemmer viser til statsråd Sande sitt svar om arbeidet som foregår i departementet, hvor det jobbes med å avklare handlingsrommet til å gi føringer for korttidsutleie i plandelen av plan- og bygningsloven.

Disse medlemmer viser til at kommunene i dag kan innføre boplikt, og at det enkelte sameie i dag kan innføre en grense på 60 dager med korttidsutleie.

Komiteens medlemmer fra Høyre viser til at korttidsutleie er en legitim utnyttelse av egen eiendom og kan være et viktig supplement til tradisjonelle overnattingstilbud, særlig i Distrikts-Norge.

Komiteens medlemmer fra Sosialistisk Venstreparti og Rødt viser til at omfanget av korttidsutleie har økt kraftig i årene etter koronaen. Sommeren 2023 fikk spørsmålet mye oppmerksomhet i lokale og regionale medier. Privat boligutleie til turister er flere steder blitt så omfattende at den oppleves som problematisk av befolkningen lokalt. Disse medlemmer viser til at det i 2023, ifølge Statistisk sentralbyrå, ble bestilt 6,4 millioner overnattinger i norske boliger og fritidsboliger gjennom delingsplattformene AirBnB, Booking.com, Expedia og Tripadvisor. Det var en økning på 36 pst. fra året før. Tall for 2024 foreligger foreløpig ikke. Disse medlemmer viser til at korttidsutleie kan være svært lønnsomt for den enkelte utleier. I typiske turistområder, både i byer og distrikter, kan korttidsutleie over tid dermed fortrenge andre type leietagere og bidra til prispress i boligmarkedet, både for eie og leie. Disse medlemmer understreker at man i verste fall risikerer at hele nabolag, tettsteder og grender blir dominert av korttidsutleie på en måte som kan fortrenge den øvrige befolkningen og forringe bomiljøene.

Disse medlemmer viser til at problemstillingen ikke er unik for Norge, men derimot velkjent fra andre europeiske land og enkeltbyer. Disse medlemmer viser til at det for eksempel i Barcelona er innført registreringsplikt for korttidsutleie, og storbyen lanserte sommeren 2024 en plan om å fase ut all korttidsutsleie til turister innen 2029. Amsterdam har siden 2021 hatt en øvre grense på 30 dager, samt lokal registreringsplikt for slike utleiere. Disse medlemmer viser til at turistmengden i for eksempel Bergen, justert for folketall og størrelse på bykjernen, er sammenliknbar med antall besøkende i store europeiske turistbyer.

Disse medlemmer viser til at det for norske kommuner per i dag ikke er tillatt å innføre slike krav og begrensninger fordi lovhjemmel mangler. Disse medlemmer viser til at vi i Norge har en lang tradisjon for lokalt selvstyre og stort lokalt handlingsrom, blant annet gjennom den såkalte bopliktordningen. Denne er imidlertid mer omfattende og inngripende enn en eventuell regulering av korttidsutleie, samtidig som innføring av boplikt bare delvis løser problemer rundt utstrakt korttidsutleie. Disse medlemmer mener derfor at det er fornuftig å gi kommunene et nytt og mindre inngripende virkemiddel, som målrettet kan regulere korttidsutleie der lokalsamfunn og kommunestyrer opplever at det er behov for det.

Disse medlemmer viser til at det offentlige per i dag ikke innhenter data om korttidsutleie. Det finnes ingen oversikt over omfanget, hverken nasjonalt eller lokalt. Disse medlemmer mener at fraværet av slike data går inn i et mønster hvor sentrale data for sammensetning og bruk av boligmassen rett og slett ikke finnes. Det er ikke mulig å svare på hvor mange ordinære boliger som står tomme, hvor mange som benyttes som sekundærbolig, eller hvor mange som benyttes til ulike former for korttidsutleie. Disse medlemmerviser til at offentlig tilgjengelige data rundt korttidsutleie vil ha en trippelfunksjon: Det vil gjøre den offentlige debatten faktabasert, det vil lette Stortingets arbeid med å innføre treffsikker lovgivning i fremtiden, og det vil også gjøre det lettere for lokalpolitikere å vurdere det lokale behovet for begrensninger, gitt at kommunene har hjemmel til det. Disse medlemmer viser til at en registrerings- og rapporteringsplikt for korttidsutleie av privatboliger også er et svar på andre problemstillinger, ikke minst knyttet til tilsyn, sikkerhet og brannvern. I dag vet for eksempel ikke brannvesenet lokalt hvilke boliger som er langtidsutleid, og hvilke som primært benyttes til korttidsutleie. Det er dermed ikke mulig å målrette kontrollvirksomheten.

Disse medlemmer viser til forslag 3 og 4 i Dokument 8:6 S (2024–2025). Disse er mindre omfattende, men har som funksjon å tette hull og mangler ved eksisterende lovgivning som regulerer korttidsutleie.

Disse medlemmer viser til de skriftlige høringsinnspillene som er kommet inn til behandlingen av Dokument 8:6 S (2024–2025). Der støtter LO alle de fire forslagene. Disse medlemmer vil særlig vise til at LO skriver følgende:

«LO mener at det må utredes forslag som gir kommunene myndighet til å ytterligere begrense kortidsutleie av bolig. På samme måte som man lokalt kan avgjøre hvordan man bruker boplikt, bør kommunene ha mulighet til å begrense kortidsutleie og gjøre lokale tilpasninger.»

Disse medlemmer viser videre til at Leieboerforeningen støtter alle fire forslag, og vil særlig vise til at Leieboerforeningen skriver følgende:

«Leieboerforeningen støttar forslaga til Raudt, og oppmodar også Stortinget om å be regjeringa om å greie ut reglar for å avgrense korttidsutleige i frittståande bustadar som ikkje er del av sameige/burettslag, for å hindre at utleigebustadar i distriktskommuner med høg grad av sjølveigde sekundærbustadar forsvinn ut av leigemarknaden.»

Disse medlemmer viser til at også Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er positive til at det blir utredet og lagt frem forslag til hvordan kommuner selv kan regulere korttidsutleie.

Disse medlemmer viser til kommunal- og distriktsminister Sande sitt svarbrev til komiteen om Dokument 8:6 S (2024–2025), hvor han ikke avviser intensjonen bak forslag 1 og eksplisitt støtter intensjonen bak forslag 2. Disse medlemmer viser til at statsråden samtidig stiller opp rekkefølgekrav, som ikke gjør det mulig per nå å løse utfordringer og problemer utstrakt korttidsutleie har skapt i lokalsamfunn og nabolag. Disse medlemmer forstår statsråd Sande sitt svar dithen at han mener at eventuell kommunal regulering av korttidsutleie (forslag 1) må sees i sammenheng med at man har på plass et godt system for oversikt og utbredelse (forslag 2). Et slikt system bør, ifølge regjeringen, ikke etableres på egen hånd fra Norges side, men må sees i sammenheng med pågående EU- og EØS-prosesser for å lage en felles standard for innsamling og deling av data knyttet til korttidsutleie. Disse medlemmer viser til at denne prosessen er kommet kort i EU, og at det potensielt kan gå mange år før disse reglene eventuelt er innlemmet i EØS-avtalen og implementert i norsk lovgivning. Disse medlemmer viser til at regjeringen, selv om de er positive til intensjonen, i praksis ender med å utsette spørsmålet om registrering og eventuelt lokal regulering av korttidsutleie på ubestemt tid.

Disse medlemmer mener at en fornuftig tilnærming er å gjøre de vedtak og lovendringer Stortinget finner nødvendig nå, og at man i etterkant, hvis det viser seg å være behov for det, tilpasser norske systemer til EUs systemer. At det handler om digitale løsninger og ikke fysiske krav og systemer, i kombinasjon med at vi ikke kjenner tidshorisonten på EUs prosess, taler for en slik løsning. Disse medlemmer viser til at det i flere EU-land er innført ulike former for regulering og begrensning av korttidsutleie, og at kommende felles minstekrav i EU ikke har vært til hinder for dette. Disse medlemmer viser videre til at hjemmel for lokal regulering av korttidsutleie rent faktisk er mulig å innføre også uten at det finnes nasjonal registrering, selv om slik registrering selvsagt vil gjøre vurderingene enklere for lokalpolitikere. Disse medlemmer viser her til bopliktordningen, hvor det bare delvis finnes data lokalpolitikere kan støtte seg på.

På denne bakgrunn fremmer disse medlemmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen utrede og komme tilbake til Stortinget med forslag som gir kommuner myndighet til selv å innføre begrensninger på korttidsutleie av bolig.»

«Stortinget ber regjeringen innføre et system for registrering og innhenting av data fra alle som driver korttidsutleie, samt gjøre aggregert statistikk tilgjengelig for offentligheten.»

«Stortinget ber regjeringen kartlegge det reelle omfanget av korttidsutleie i Norge, med særlig vekt på de største byene og typiske turistområder i distriktene.»

Disse medlemmer viser til statsråd Sande sitt svarbrev til komiteen, hvor han avviser å stramme inn korttidsutleiebegrensningene i eierseksjonsloven fra 90 til 60 dager. Disse medlemmer viser til at standpunktet er i strid med stemmegivningen til Arbeiderpartiet og Senterpartiet i 2019 da dagens grense ble vedtatt, jf. Innst. 215 L (2018–2019) til Prop. 36 L (2018–2019). Disse medlemmer viser til at endringene i eierseksjonsloven i 2019 var et resultat av to anmodningsvedtak i Stortinget i 2017, vedtak nr. 706 og 707, som i sin tur var utløst av store problemer knyttet til korttidsutleie i enkelte store boligsameier. Disse medlemmer viser til at disse endringene i eierseksjonsloven aldri er blitt evaluert, og viser videre til at regjeringen mener det er nødvendig å følge med på utviklingen og få mer oversikt og kunnskap om omfanget før det eventuelt er aktuelt med regelendringer.

På denne bakgrunn fremmer disse medlemmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen evaluere endringene i eierseksjonsloven fra 2019, herunder innstramningen fra 90 til 60 dager i muligheten for korttidsutleie i eierseksjonssameier.»

Disse medlemmer viser til statsråd Sande sitt svarbrev til komiteen, hvor han avviser å innføre straffereaksjoner for brudd på eierseksjonsloven § 24. Statsråden begrunner sitt standpunkt blant annet med at loven inneholder en rekke bestemmelser, men at det ikke finnes regler om straff for brudd på noen av disse. Disse medlemmer mener at fraværet av straffereaksjoner ved alvorlige lovbrudd er et problem ved denne loven, slik det også er for andre lover som regulerer ulike forhold rundt boligmarkedet, herunder husleieloven og lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Disse medlemmer mener at det også på boligområdet må være slik at alvorlige lovbrudd kan utløse straffeansvar, og mener at trusselen om straffeansvar i seg selv fungerer preventivt overfor økonomisk kriminalitet. Disse medlemmer viser til at vi her står overfor en «catch 22»-situasjon. Fraværet av straffeansvar bidrar til at det offentlige ikke er oppmerksom på problemstillingen og mangler kunnskap om omfanget. Men fordi vi ikke har kunnskap om omfanget, er det ikke sett på som nødvendig eller naturlig å innføre straffeansvar.

På denne bakgrunn fremmer disse medlemmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen fremme forslag om å innføre straffereaksjoner for brudd på eierseksjonsloven § 24.»

«Stortinget ber regjeringen vurdere om det finnes andre paragrafer enn § 24 i eierseksjonsloven som det bør knyttes straffeansvar til.»

Disse medlemmer viser videre til svarbrevet fra statsråden, der det blir vist til at eierseksjonsloven er en privatrettslig lov, og at det er opp til styret i sameiet å håndtere mislighold av korttidsutleie. Disse medlemmer mener at slik korttidsutleie har bredt om seg, og at det i mange tilfeller vil være svært krevende for sameiet å følge opp regelbruddene. I Paris ble det i fjor høst innført kraftige bøter for brudd på reglene om korttidsutleie, for å avhjelpe problemer knyttet til boligmangel (Nettavisen 29. november 2024).

Komiteens medlemmer fra Fremskrittspartiet viser til at de økte leieprisene i stor grad skyldes at den rødgrønne regjeringen har fjernet den skattemessige verdsettelsesrabatten på sekundærboliger. Dette har gjort det mindre lønnsomt å leie ut boliger, med den følge at boligtilbudet til leietakere er redusert og prisene har økt. Disse medlemmer viser til at Fremskrittspartiet i sitt alternative budsjett ville gjeninnføre en verdsettelsesrabatt for sekundærboliger på 20 prosent i 2025. Disse medlemmer mener at representantforslaget vil føre til økt byråkratisering og økte offentlige utgifter. Disse medlemmer viser til Huseiernes høringssvar:

«Huseierne var en av støttespillerne til dagens regelverk om korttidsutleie fra 2019. Vi mener dagens regelverk på en god måte balanserer hensynene som er gjengitt over. En ytterligere regulering og/eller mulighet for lokale forbud vil etter vår mening være en for stor inngripen i den lokale eiendomsretten. Å innføre straffereaksjoner for brudd på eierseksjonsloven ser vi også som veldig inngripende.»

Disse medlemmer mener at forslaget vil være svært inngripende på den private eiendomsretten. Disse medlemmer vil påpeke at folk som har kjøpt/investert i bolig, skal kunne bestemme selv hvordan de vil disponere den.